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domingo, 8 de novembro de 2015

Como funciona a Lei do Inquilinato

Aluguel: tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel


Alugar um imóvel demanda muitos cuidados. São inúmeros os direitos e deveres do locador e do locatário e, por essa razão, gera tanta dúvida para os consumidores. Recorremos à cartilha lançada recentemente pelo Procon-SP –  Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial – e reproduzimos as informações desse material para esclarecer os principais pontos que esse assunto abarca como, por exemplo, denúncia vazia, despejo, desocupação antes do término do contrato, entre outros, que  ainda são obscuros para o consumidor.

O texto em vigor, a Lei 8245/91 foi reformada em 2010 pela Lei 12112. Com as atualizações, alguns direitos e deveres de ambas as partes foram modificadas.

A Lei do Inquilinato não obriga o locatário, também denominado inquilino, a cumprir todo o prazo do contrato de locação. Caso ele deseje desocupar o imóvel antes do termo final pactuado, basta notificar o locador e arcar com a multa contratada, que, na maioria dos casos gira em torno de seis meses de aluguel para um contrato de 30 meses. Essa multa será reduzida na proporção do cumprimento parcial do prazo.

Em contrapartida, tendo o locador a necessidade de retomar o imóvel, até para seu uso próprio, ele não poderá romper o contrato vigente por prazo determinado mesmo que deseje pagar a multa rescisória para o inquilino. Portanto, cabe ao proprietário do imóvel refletir bastante ao definir o prazo da locação diante do fato de que só poderá retomar a posse antes de vencer o prazo se houver acordo com o inquilino ou se este infringir a lei.

Cabe ao locador fazer reparos aos danos decorrentes da ação do tempo e caso ele se recuse a fazer os reparos, como, por exemplo, a troca do forro de madeira que está podre e colocando em risco a saúde com a proliferação de insetos que caem sobre os moradores e os alimentos ou a troca do encanamento que está gerando mofo e danificando o mobiliário com as goteiras, poderá o inquilino desocupar o imóvel sem pagar a multa rescisória. A lei não autoriza que o locador exija que o ocupante permaneça num local insalubre, inseguro, impróprio à moradia ou ao exercício da atividade que motivou a locação.

É muito importante entender que o Contrato de Locações pode ser feito de várias formas, inclusive de forma oral, ou seja, sendo negociado entre o proprietário (locador) e o inquilino (locatário) pessoalmente, sem necessidade de um contrato escrito.

Digo isso pois é comum as pessoas imaginarem que um contrato sempre será por escrito. Isto não é verdade. De acordo com nosso Código Civil, quase todas as negociações que fazemos podem ser realizadas de forma oral. E no momento que ambos os negociadores entraram em acordo, nasceu o contrato. O que, obviamente difere um contrato escrito de um contrato verbal é a possibilidade de provar a sua existência. Mas mesmo o contrato sendo apenas verbal, não é impossível. Especificamente no contrato de locação, pode-se provar que existe um contrato apresentando recibos dos aluguéis recebidos, informações de pessoas vizinhas no imóvel, que geralmente conhecem o proprietário e o inquilino, e podem informar sobre esta locação, entre tantas outras maneiras.
Sabendo disso, precisamos entender que para a Lei do Inquilinato o Contrato de Locação, em relação ao tempo de duração pode assumir duas formas: por tempo determinado ou indeterminado. É importante esta distinção porque, dependendo do tipo, terá direitos e deveres diferentes tanto para o inquilino como para o locador.

a. Contrato de Locação por Tempo Determinado


Neste contrato, já é combinado entre o locador e o locatário o tempo que durará a ocupação do imóvel pelo inquilino. Normalmente este contrato é firmado de forma escrita, afinal deverá haver prova de que foi determinado um tempo de duração, algo mais difícil, como já dito, nos contratos orais (mas não impossível). Nada impede que este contrato seja renovado quando chegar ao fim, por novo tempo determinado. Mas, se ao final do prazo estipulado no contrato, nem o locador solicitar o imóvel de volta, nem o locatário o devolver, será entendido que passou a ser um Contrato de Locação de Imóvel por tempo indeterminado. Afinal, entende-se que ambos têm a intenção de manter o contrato estipulado, mas como não definiram o tempo de duração, é claro que automaticamente se torna indeterminada a data de seu final. Também devemos observar que deixa de ser um contrato escrito e passa a ser um contrato verbal. O prazo do contrato que existia antes acabou, ou seja, não é mais válido. E como não foi renovado novamente por escrito, e sim automaticamente pelo silêncio dos dois contratantes, é verbal.

b. Contrato de Locação por Tempo Indeterminado


Neste contrato, geralmente verbal, é combinado o valor do aluguel e sua data de início, não sendo marcado prazo para que o contrato termine. Não existe obrigação de que em um contrato escrito conste por quanto tempo durará o contrato. Assim, se não houver cláusula dizendo quando o inquilino deverá desocupar o imóvel, entende-se que é um contrato de locação por tempo indeterminado. Sua validade será também por tempo indeterminado. Não há necessidade de renovação do mesmo. O valor dos aluguéis é reajustado anualmente, como ocorreria também no contrato de locação por tempo determinado.

c. Características e diferenças entre os Contratos de Locação por Tempo Determinado e Indeterminado


No contrato de locação de imóveis, quando for por tempo determinado, o locador não poderá reaver o imóvel antes de terminar o contrato. Assim, se desejar voltar a morar no imóvel, alugar ou apenas ceder o seu uso para outra pessoa, terá obrigatoriamente que esperar que o prazo termine. Isto é assim para se dar segurança ao inquilino, que justificadamente espera que no prazo que foi acordado com o proprietário do imóvel, não seja ele retirado do imóvel repentinamente. Temos de entender que muitas vezes o inquilino faz consideráveis investimentos para se mudar para o imóvel, com intenção de morar nele por bastante tempo. E por este motivo escolhe fazer o contrato por tempo determinado.

No contrato por tempo indeterminado, por sua vez, de uma forma simplificada, podemos dizer que a qualquer tempo o proprietário poderá pedir o imóvel de volta, desde que notifique o locador, no mínimo, 30 dias antes.

Mas uma situação que gera muitas dúvidas é o caso de inadimplência , ou seja, quando o locatário não está pagando os aluguéis. Neste caso, poderá ser feita a Ação de Despejo desde que o locatário não tenha apresentado nenhuma espécie de garantia. E o que isso quer dizer? Se o locatário possui fiador, se fez adiantamentos de aluguel, ou deu qualquer outra espécie de garantia, não poderá o proprietário despejá-lo. Mesmo que a exigência de garantia tenha partido do locador. Este deverá em primeiro lugar utilizar-se desta garantia, para somente depois de frustradas estas tentativas, poder despejar o inquilino. No caso de haver um adiantamento ou caução de aluguel, como em algumas localidades é comum de se fazer, o número de aluguéis é que determinará o prazo para pagamento das prestações não pagas. Após isto, bastará ao locador enviar uma notificação de despejo ao inquilino para que ele desocupe o imóvel.

Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário


Saiba, de acordo com a lei,  como e quando o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento.

Caso o proprietário queria  a retomada do imóvel, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.

O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica para receber orientação adequada.

Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.

Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel.
Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.

Desocupação por vontade do inquilino


O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.

Denúncia Vazia

Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de aviso prévio.

A denúncia vazia pode ocorrer:


A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).

Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.

Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.

Despejo por falta de pagamento


A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.

Para evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve
incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.

Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.

Outros casos de desocupação


Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:

a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;

b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;

c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descendentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;

d) para demolição e edificação;

e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);

Também nas seguintes situações:

a) acordo formal entre as partes;

b) infração legal ou contratual;

c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;

d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;

e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);

f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).

 Fonte: Série Imóveis Procon-SP – Aluguel residencial.

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